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財產歸屬
停車位、綠地產權應為小區(qū)共有財產
隨著經濟的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，私家車將逐漸成為居民的日常消費品，同時停車位也勢必成為人們的生活必需品。停車位如果被業(yè)主以外的他人控制，將嚴重損害業(yè)主的利益。此外，綠地、會所和人防工程等也是居民用房必須的設施，應明確產權歸屬。羅益鋒代表認為，物業(yè)區(qū)域內的產權歸屬，特別是小區(qū)內的共有財產，是社會公共利益的所在與體現。因此希望立法明確物業(yè)管理區(qū)域內的所有設施，尤其是共有部分的產權歸屬問題。除了有明確權屬的、用于公益的市政或公共設施外，應不允許小區(qū)業(yè)主以外的任何其他個人、組織或法人在小區(qū)內擁有任何共有或配套設施。
糾紛處理
業(yè)主大會有權參與處置小區(qū)管理糾紛
羅益鋒代表說，應明確物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主專有部分和共有部分的權利邊界，業(yè)主對專有部分享有完全的所有權，對共有部分通過業(yè)主大會享有權利。每個業(yè)主在不損害別人利益的情況下都有權自由處分自己的實體和程序利益，所以建議在確保每個業(yè)主都知情或推定知情的情況下，降低業(yè)主大會的參與和通過比例，以確保業(yè)主大會正常行使權力。為保障業(yè)主權益的有效實現，建議以立法的方式確認業(yè)主大會的民事主體資格，有權在物業(yè)管理糾紛中以自己的名義起訴和應訴。
信息公開
建立小區(qū)信息披露制度和社區(qū)檔案館
為有效保護業(yè)主作為消費者的合法權益，防止開發(fā)商的銷售欺詐，建議立法中確立開發(fā)商的信息制度，明確規(guī)定開發(fā)商在信息披露方面的義務及相應的機制，包括公開小區(qū)建筑物及各種設施的類型、數量、開工竣工時間，產權是否設有抵押及其期限，開發(fā)商的質量擔保及限制，前期物業(yè)管理的情況及費用等。建立社區(qū)檔案館，統(tǒng)一保管相關的社區(qū)資料，并向業(yè)主公開，以確保業(yè)主的知情權。
羅益鋒代表認為，物業(yè)方面的立法應聽取來自業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商、有關政府主管部門各方的意見，并將草案再次向社會公開征求意見，這樣才能避免現行物業(yè)管理條例中存在的利益保護不公平、操作性不強等問題，也有利于法律的遵守和執(zhí)行。
小區(qū)管理
開發(fā)商不應成為所售樓盤物業(yè)股東
無論是期房還是現房，開發(fā)商在商品房銷售完畢后，建筑物的所有權就全部轉給業(yè)主或準業(yè)主，因此為有效維護業(yè)主利益，防止開發(fā)商在包括選定物業(yè)管理企業(yè)等方面損害業(yè)主利益，建議明確規(guī)定開發(fā)商不得作為所售樓盤的物業(yè)服務公司的股東或投資人，即開發(fā)商和物業(yè)不應是“一家人”。授權新成立的業(yè)主大會有權了解開發(fā)商簽訂的所有處分業(yè)主權益的合同。另外，應明確業(yè)主作為權利主體可以選擇物業(yè)小區(qū)的管理方式，而不是必須聘用物業(yè)管理企業(yè)。明確物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的平等的合同關系，雙方可以根據各自的要求協(xié)商各方的權利義務，并有權在不違背合同法的情況下自由解除合同關系。(譚衛(wèi)平 徐笛）