今后，前期物業(yè)合同將作為購房合同的附件，購房人簽署購房合同就等同于承認并接受了前期物業(yè)合同；物業(yè)企業(yè)經營業(yè)主所有的小區(qū)共用部位、共用設施用于廣告、房屋租賃、會所經營、商業(yè)促銷等活動，應征得業(yè)主書面同意并每半年向甲方公布收益情況，經營所得收益可沖抵下一年度的物業(yè)服務費用，也可用于小區(qū)改造，后者由業(yè)主大會表決決定。這是市建委與市工商局從今天起至11月11日公開向市民征求意見的本市《前期物業(yè)服務合同》與《物業(yè)服務合同》示范文本規(guī)定的，市民可登錄“首都之窗”、“北京工商”、“北京建設”的相關頁面，了解具體內容，并通過在頁面留言板中留言或發(fā)送郵件到bjgshtc@163.com的方式，提出意見或建議。
前期合同明確5項內容
可以看到，此次市建委和市工商局完成的兩個物業(yè)合同，均根據新修訂的《物業(yè)管理條例》，將“物業(yè)管理合同”改為了“物業(yè)服務合同”，突出了物業(yè)企業(yè)的服務屬性。據介紹，《前期物業(yè)服務合同》、《物業(yè)服務合同》兩個合同分別明確了前期和后期物業(yè)服務中的主要合同條款。
據市建委有關負責人介紹，《前期物業(yè)服務合同》雖然適用于房地產開發(fā)建設單位與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)之間締結的前期物業(yè)服務關系，但因為前期物業(yè)服務的對象更主要的是業(yè)主，因此合同明確規(guī)定“本合同的受益主體包括全體業(yè)主及物業(yè)使用人，受益主體享有本合同明確的各項權利，并依法履行本合同涉及的相關義務”。《前期物業(yè)服務合同》重點明確了5項內容，如將前期合同納入規(guī)范管理范疇，作為房屋買賣合同的附件，使購房人在購房的同時就能了解此后物業(yè)服務的內容、標準和物業(yè)服務收費的標準，同時，購房人簽署買賣合同，也就承認并接受了前期物業(yè)服務合同的約束，今后要承擔交納物業(yè)服務費用的義務；設定前期物業(yè)合同最短合同期限，不得低于兩年；就裝飾裝修的過程做了更為明確的規(guī)定，要求物業(yè)服務單位應與業(yè)主或物業(yè)使用人訂立書面的裝修服務協(xié)議，告知其相關的限制性規(guī)定和注意事項，并就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修服務費用等事項進行約定。
小區(qū)收益歸全體業(yè)主
而《物業(yè)服務合同》則適用于業(yè)主委員會受業(yè)主大會的委托或業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間締結的物業(yè)服務關系，重點明確3項內容，如對于物業(yè)服務收費方式，雙方可選擇采用“包干制”或“酬金制”；合同中還規(guī)定物業(yè)服務區(qū)域內的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)商原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，開發(fā)商應按規(guī)定交納物業(yè)服務費；代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公共服務項目收費，物業(yè)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得限制或變相限制業(yè)主或物業(yè)使用人購買；歸業(yè)主所有的共用部位、公用設施的經營要征得業(yè)主委員會書面同意后，由物業(yè)服務企業(yè)與經營者依法簽訂合同，收益歸全體業(yè)主，并由物業(yè)服務企業(yè)定期公布接受監(jiān)督。在收益分配方面，可沖抵下一年度的物業(yè)服務費用，也可用于小區(qū)改造，也可由業(yè)主大會決定。
購房人擔心開發(fā)商“霸王態(tài)度”
昨天，記者采訪了部分購房人和房地產業(yè)內人士對這兩個物業(yè)合同的初步看法。提及最多的就是前期物業(yè)合同“簽訂購房合同就等同于承認并接受前期物業(yè)合同”和共有部分經營及收益問題。購房人姜先生提出，有關部門考慮到讓購房人在簽訂購房合同的時候就能看到前期物業(yè)合同是好的，但在目前房子好賣、開發(fā)商處于“賣方市場”的背景下，簽訂購房合同就等同于承認前期物業(yè)合同的規(guī)定會不會讓很多開發(fā)商出現“霸王態(tài)度”；而業(yè)內人士李先生則認為，物業(yè)服務合同中沒有明確什么是共有部位或者共有設施，加上物權法的司法解釋尚未出臺，因此，相關規(guī)定有可能會引發(fā)新的爭議。對此，記者了解到，11月11日征求意見及日期截止后，市建委和市工商局將根據各方意見反饋對合同進行修改完善，并通過在適當時機邀請有關代表召開公開論證會的形式，確定合同文本的最終內容。(余美英）
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