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　　今年的全國(guó)“兩會(huì)”熱熱鬧鬧，在此期間，事關(guān)國(guó)計(jì)民生的眾多事項(xiàng)接受了人大代表和政協(xié)委員的審議與討論，房地產(chǎn)問(wèn)題作為代表委員們最關(guān)心的社會(huì)問(wèn)題也被屢屢提出。擇其重點(diǎn)，我們梳理了共計(jì)五大房地產(chǎn)建言。其中包括：叫停商品房預(yù)售、第三套房征重稅、政府應(yīng)直接使用行政手段調(diào)控房?jī)r(jià)、經(jīng)濟(jì)適用房不可取、鼓勵(lì)合作建房等。本周，我們請(qǐng)來(lái)專業(yè)人士一起來(lái)梳理代表委員們提出的各項(xiàng)房地產(chǎn)建議，以從市場(chǎng)一線的角度給出一個(gè)客觀的回應(yīng)。

　　取消預(yù)售：可能性小

　　主持人：第一個(gè)建言是有代表認(rèn)為可以叫停商品房預(yù)售，您認(rèn)為這個(gè)制度是否可以取消？

　　陳嘯天：事實(shí)上取消預(yù)售前兩年就有人提出來(lái)了。但就目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體狀況來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段老百姓對(duì)住房的需求還是非常大的，換句話說(shuō)，今天老百姓仍需要較大的住房供應(yīng)，實(shí)行商品房預(yù)售能夠有效地加快供應(yīng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商融資當(dāng)然也是非常有幫助的。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，商品房預(yù)售制度還是有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的。另外，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)沒(méi)有出現(xiàn)一個(gè)純粹結(jié)構(gòu)性的、供大于求的現(xiàn)象，所以如果貿(mào)然地取消預(yù)售，個(gè)人感覺(jué)房?jī)r(jià)反而會(huì)有一個(gè)攀升，因?yàn)樯唐贩康膬r(jià)格主要取決于供求關(guān)系，如果供應(yīng)放慢了、短缺了，就會(huì)直接導(dǎo)致價(jià)格往上走，這是現(xiàn)階段政府調(diào)控所不希望看到的現(xiàn)象。

　　多套房征稅：有局限性

　　主持人：第二個(gè)建言是有代表認(rèn)為目前房?jī)r(jià)居高不下的原因是少部分人占用了公共資源，為此提出一個(gè)家庭只能擁有一套住房，第二、三套住房應(yīng)收重稅等想法，您怎樣看待這條建言？

　　陳嘯天：我個(gè)人覺(jué)得，這個(gè)建言的實(shí)質(zhì)是抑制買房需求，它不在乎買房需求是自住還是投資，就是不讓你有很多的房子。通過(guò)對(duì)購(gòu)買多套房征收重稅的辦法來(lái)達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的效果，這個(gè)想法雖然初衷是比較好的，但是操作起來(lái)有難度。如對(duì)于第二、三套房的審核，目前我國(guó)個(gè)人財(cái)產(chǎn)登記備案的制度不是很完善，審核的成本也會(huì)非常高。而且從另外的角度來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)單地用抑制需求來(lái)控制房?jī)r(jià)有一定局限性，控制房?jī)r(jià)還需要綜合手段。

　　行政干預(yù)：短期合適

　　主持人：第三個(gè)建言是直接運(yùn)用行政手段調(diào)控房?jī)r(jià)，而少用一些短期內(nèi)看不到效果的市場(chǎng)手段，但對(duì)此也有很多人持相反態(tài)度，認(rèn)為房?jī)r(jià)高漲的根本原因是資產(chǎn)價(jià)格上漲而資本貨幣過(guò)多，因此房?jī)r(jià)應(yīng)盡量多用市場(chǎng)調(diào)節(jié)、少用政府調(diào)節(jié)，您怎么看待這兩派的聲音？

　　陳嘯天：調(diào)控房?jī)r(jià)是個(gè)系統(tǒng)性的行為，從成本上講，影響房?jī)r(jià)有三要素：地價(jià)，材料價(jià)格，以及勞動(dòng)力成本。我們也發(fā)現(xiàn)，有的房子的價(jià)格，可能和它的成本并不是很相關(guān)。就算把這三大因素控制好，也不一定就能使房?jī)r(jià)降下來(lái)。還有就是我們?cè)摬辉撚眯姓�手段�?lái)控制房?jī)r(jià)，對(duì)此溫總理在政府工作報(bào)告里已經(jīng)提到了，就是正確運(yùn)用政府調(diào)控和市場(chǎng)機(jī)制兩種手段。如果只是用行政手段直接去操控市場(chǎng)行為的話，往往會(huì)有一些負(fù)面的東西陸陸續(xù)續(xù)表現(xiàn)出來(lái)。行政性的調(diào)控短期內(nèi)可以，長(zhǎng)期不行；局部可以，全部不行。

　　經(jīng)適房取舍：制度缺陷

　　主持人：第四個(gè)建言是有代表認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房制度存在著固有缺陷，在實(shí)際操作中很難真正起到降低房?jī)r(jià)的作用，您怎么看待經(jīng)濟(jì)適用房在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用？

　　陳嘯天：經(jīng)濟(jì)適用房有很大的特點(diǎn)，土地是行政性地劃撥，不是通過(guò)市場(chǎng)化的手段取得，這也決定了經(jīng)濟(jì)適用房帶有政策性和福利性，并不是完全市場(chǎng)化、完全商品化的。的確對(duì)于解決部分低收入家庭的住房問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展計(jì)劃起到了很大幫助。但是盡管這樣，我們也認(rèn)識(shí)到了，經(jīng)濟(jì)適用房并不是完全依賴市場(chǎng)化供求而發(fā)展的產(chǎn)品，和普通商品房不一樣，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格調(diào)節(jié)作用，只是對(duì)于所在區(qū)域整體的房?jī)r(jià)有一個(gè)結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。我覺(jué)得經(jīng)濟(jì)適用房的存在還是有其積極意義的，只是制度、操作中還存在許多需要完善的地方。

　　合作建房：成功不易

　　主持人：第五個(gè)建言是有代表希望政府鼓勵(lì)合作建房，您對(duì)此持何觀點(diǎn)？

　　陳嘯天：個(gè)人合作建房和單位集資建房，我覺(jué)得都是屬于一類性質(zhì)的，就是非專業(yè)房地產(chǎn)人士來(lái)做房地產(chǎn)商做的事，我覺(jué)得其中還存在很多問(wèn)題。首先，建房需要巨額資金啟動(dòng)，合作建房團(tuán)體和房地產(chǎn)商相比的話，顯然處于一個(gè)劣勢(shì)；其次就是政策，國(guó)家目前還沒(méi)有明確表態(tài)；再次是融資，央行有一個(gè)規(guī)定，不得向個(gè)人發(fā)放巨額貸款，合作建房團(tuán)體還是要以公司的名義申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，前期費(fèi)用還需要自籌；另外就是許多人集資合作建房的話，誰(shuí)幫他們監(jiān)管；最后還有內(nèi)外部管理問(wèn)題，這個(gè)群體還有很大的不確定性，每個(gè)成員都有自己的利益訴求。同時(shí)，有關(guān)方面也指出，集資合作建房中如果有非低收入人群或者本身有房的人參與的話，可能會(huì)涉嫌非法集資，應(yīng)該提高警惕。

　�。ɑ顒�(dòng)策劃：柯鵬 于兵兵 主持人：于兵兵 整理：李和裕）