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　　3月21日，中國經濟時報記者來到惠州市東湖花園三號小區(qū)進行采訪、調查。得知記者到來，大批業(yè)主聞訊聚集小區(qū)，聲討開發(fā)商“敲骨吸髓”的“欺詐行為”，并向記者提供了大量的證據資料。

　　據了解，廣東省惠州市隆生企業(yè)(集團)有限公司是惠州市房地產業(yè)的龍頭企業(yè)，以開發(fā)東湖花園在惠州市房產界異軍突起，所開發(fā)的東湖花園系列小區(qū)受到廣大市民的追捧。

　　“開發(fā)初期，東湖花園大打‘優(yōu)惠牌’。其中物業(yè)管理費曾打出全市最低價，只收0.48元／平方米，并承諾永不提價。然而，業(yè)主入住小區(qū)還不到3年，開發(fā)商就在沒有告知業(yè)主的情況下，單方面擅自將管理費提高到0.60元／平方米。更可怕的是，我買的房子比購買合同上的面積少了17平方米�！币灰姷接浾�，業(yè)主張女士就迫不及待地對本報記者說。

　　“我的愛人是偏癱的，我當時之所以選擇買這里的房子，就是看好小區(qū)當初的建筑結構規(guī)劃，當時小區(qū)樓房的第一層是架空的，空間很寬闊、舒暢，陪愛人在小區(qū)散步也方便；可是現(xiàn)在的小區(qū)和原來買房時所看到的模型、圖紙完全不一樣了，許多公共面積都被開發(fā)商改成了房子或車庫賣掉了�！�

　　“我們買房時，隆生地產刊登在惠州房地產網上的銷售資料和宣傳資料里公開承諾要建設小區(qū)會所、游泳池、籃球場、網球場等設施，現(xiàn)在沒有一個兌現(xiàn)……”陳女士說著說著眼眶濕潤了。

　　“我們三號小區(qū)在收樓時共繳納小區(qū)維修基金600萬元，從2001年業(yè)主陸續(xù)入住小區(qū)已經6年時間了，隆生地產將業(yè)主的維修基金挪用了6年之久……” 業(yè)主黃先生臉上露出難以置信的表情。

　　在采訪過程中，業(yè)主反映的問題大致可分為5類。一是房子面積“縮水”，“縮水”少則3至4平方米，多則有近20平方米。二是逾期辦理房產證，逾期時間從1至3年不等。三是多收亂收各種費用，如小區(qū)信箱本是郵局免費提供給業(yè)主的，物業(yè)公司卻強制每戶收取250元；建檔費也應是免的，也被收了100元；特別是委托辦理房產證的費用，比房產局規(guī)定收費多出幾千元不等。四是將公共設施或公有面積擅自改建后賣掉，例如將樓房屋頂層使用權賣掉，將一樓架空層改建為房子或車庫賣掉。五是挪用業(yè)主維修基金。

　　3月21日下午，一上班，本報記者就上述問題采訪了惠州市房產局分管房產業(yè)務的副局長袁貴平。雖然采訪時間正好碰上全局員工開會，但袁副局長對記者的到來還是給予了重視并接受了采訪。袁副局長告訴記者，業(yè)主反映的情況基本屬實。但有些問題不屬于他們管理的范疇，比如收費問題要找物價局，改建公用設施應找規(guī)劃局。

　　關于房子面積“縮水”問題，袁副局長認為：2003年以前國家并未規(guī)定小區(qū)分攤面積不能算在建筑面積內，“縮水”面積被分攤了；2004年國家出臺相關規(guī)定后，房產局及時給業(yè)主換發(fā)了新房產證，更改了錯誤的做法，并要求隆生地產賠償業(yè)主“縮水”面積的費用。

　　“原來房產證內容用小字注明分攤面積的做法是錯誤的，我們有錯就糾”。當記者提到業(yè)主反映的同一套房子，出現(xiàn)了兩本不同記錄的房產證版本時，袁副局長承認了錯誤的做法并強調糾正錯誤。

　　關于業(yè)主反映的維修基金被挪用的問題，由于袁副局長要趕著開會，未能向記者作答。

　　那么，對本報記者了解的情況，隆生地產會是什么說法呢？隆生地產對業(yè)主反映的問題全部給予了否認。在采訪完袁副局長后，在他的介紹下，記者聯(lián)系了隆生地產有關負責人并來到了隆生地產的總部。記者要求采訪隆生地產公司負責人，但沒有得到支持，而是該公司法務室主任林春燕和另外一位媒體部小姐接受了記者采訪。

　　“房子面積‘縮水’是因為政策的更改，造成業(yè)主的誤解，我們的報建面積與預售面積一致，沒有‘縮水’”“況且，我們的部分房子是按套出售的，按套內建筑面積計算，也就是說按照整套房子的總價格出售的，所以不存在‘縮水’問題”。針對業(yè)主普遍反映的房子面積“縮水”問題，林春燕接受記者采訪時解釋說。

　　關于逾期辦理房產證，林春燕解釋說，因為申報辦房產證需要幾個月時間，還有面積測繪也花了11個月。至于業(yè)主反映多收費的問題，她認為是預收而不是多收，國家有規(guī)定，多收的以后可以再退。

　　針對開發(fā)商能否向業(yè)主強制收取小區(qū)信箱費的問題，林春燕認為：“信箱是郵局免費提供的，但是免費提供給開發(fā)商的，而不是提供給業(yè)主的。既然是提供給開發(fā)商的，我們就有權收費。”她還比喻說：“就象別人送給我的衣服，我不一定就非要無償?shù)厮徒o別人”。

　　“關于配套設施改建的問題，我們已經辦理了變更手續(xù)，有規(guī)劃許可并告知業(yè)主，可以改建并賣出，我們并沒有違法。”

　　關于維修基金被挪用的問題，林春燕認為沒有這回事，因此沒有做進一步的回答。

　　那么，隆生地產林春燕對上述問題的回答是否具有法律依據呢？3月22日，本報記者就以上關鍵問題采訪了代理此案的廣東廣法律師事務所的張律師。

　　針對房子面積“縮水”問題，張律師認為：根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按以下原則處理：(1)誤差比絕對值在3%以內返還購房款及支付利息；(2)誤差比絕對值超過3%雙倍返還購房款�，F(xiàn)在，開發(fā)商向業(yè)主所售商品房的建筑面積誤差比全部超過3%，應當按法律規(guī)定向業(yè)主返還相關款項。

　　對于林春燕所說的“按套出售”問題，張律師認為，這個“按套出售”其實就是開發(fā)商設下的陷阱。張律師進一步解釋說，根據國家建設部于1995年制定的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則(試行)》(以下簡稱規(guī)則)第五條規(guī)定：“商品房按‘套’或單元出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積及應與分攤的公用建筑面積之和。商品房的銷售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積�！憋@然，商品房銷售面積和套的銷售面積指的是同一個概念。

　　談到逾期辦證問題，律師認為：根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定第(二)、(三)項的規(guī)定，開發(fā)商已嚴重違約，應自房屋交付使用之日或自合同訂立之日起90日起開始承擔違約責任。

　　那么，小區(qū)信箱是否應該向業(yè)主收費呢？“信箱是郵局免費提供給終端用戶的，即小區(qū)業(yè)主，使用權歸業(yè)主所有。開發(fā)商從中向業(yè)主收費是沒有任何法律依據的�！甭蓭熆隙ǖ卣f。

　　關于業(yè)主反映隆生地產挪用維修基金的情況是否屬實？本報記者在調查中獲得了兩份證據文件。一份是由惠州市房產管理局2005年1月20日發(fā)給東湖房產(惠州)開發(fā)有限公司的“惠市房函200510號文件”，文件名稱為《關于要求將維修基金存入專戶的通知》，通知明確指出：“根據業(yè)主的投訴，經我局派員調查了解核實，東湖花園樓盤銷售時，你司已向業(yè)主收取了物業(yè)維修基金，但迄今未將業(yè)主繳交的維修基金存入監(jiān)督帳戶……為了加強住房專項維修基金管理，保障售后物業(yè)的維修，維護物業(yè)產權人的利益，經研究，現(xiàn)要求你公司在2005年2月25日前，按照有關規(guī)定完成如下整改……”。

　　另一份是由“惠州市城市社區(qū)物業(yè)管理專項整治行動領導小組辦公室”2005年8月1日發(fā)給“東湖房產(惠州)開發(fā)有限公司”的物業(yè)管理整改通知書”。該通知同樣指出“經調查，你公司應在8月31日前就以下問題自行整改：未將東湖花園一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)、四區(qū)、六區(qū)東湖苑等6個物業(yè)管理區(qū)域的住房專項維修基金移交給惠州市房產局管理監(jiān)管……”。

　　在調查中，記者還發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象：東湖花園一、二、六號小區(qū)都已成立了業(yè)主委員會，而有存在房子面積“縮水”爭議等問題的三、四號小區(qū)至今只能成立“地下業(yè)主委員會”。

　　“我們三、四號小區(qū)業(yè)主多次自發(fā)組織起來，強烈要求成立業(yè)主委員會，卻一直遭到隆生地產各方面的無理阻撓。”“雖然得不到公開的承認，但我們還是成立了‘地下業(yè)主委員會’，自發(fā)地維護自己的合法權益！”“不管他們在惠州多么有權有勢，只要還在對業(yè)主‘敲骨吸髓’，我們就會抗爭到底�！边@群不愿透露姓名的業(yè)主們話語很響亮，很堅定。(謝建超 魏金輝)

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